Μεταβιβάσεις ακινήτων: Είκοσι απαντήσεις για τον φόρο υπεραξίας

Υπομονή μια ακόμα ημέρα θα πρέπει να κάνουν οι φορολογούμενοι οι οποίοι θέλουν να μεταβιβάσουν ακίνητα.
Ο υφυπουργός Οικονομικών Γ. Μαυραγάνης και ο Γενικός Γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Χ. Θεοχάρης υπέγραψαν τις απαραίτητες αποφάσεις για την ενεργοποίηση του φόρου υπεραξίας οι οποίες δημοσιεύθηκαν στο ΦΕΚ.
Από αύριο αναμένεται να ενεργοποιηθεί η σχετική εφαρμογή στο taxisnet, προκειμένου οι συμβολαιογράφοι να εκδίδουν Ταυτότητα Οφειλής για την πληρωμή του φόρου.
Έτσι, μετά από περίπου τέσσερις μήνες -δεδομένου ότι ο φόρος υπεραξίας θα έκανε πρεμιέρα την 1η Ιανουαρίου- η αγορά ακινήτων μπορεί να... ξαναζήσει τις όποιες μεταβιβάσεις.

To Euro2day.gr κωδικοποιεί τα χαρακτηριστικά του νέου φόρου, τον οποίο πληρώνουν οι πωλητές και αποδίδουν οι συμβολαιογράφοι.

1. Συντελεστής. Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά.

2. Αφορολόγητο. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο, 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.

3. Συντελεστές απομείωσης. Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.

4. Απαλλαγές. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν το 1995, απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.

5. Πως υπολογίζονται οι τιμές κτήσης. Οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές- γονικές παροχές).

6. Αν δεν υπάρχει τιμή κτήσης. Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ' όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης δια του ΔΤΚατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος).

7. Ο χρόνος κτήσης. Αν προκύπτει από τα συμβόλαια, η υπόθεση είναι απλή. Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας.

8. Χρόνος κτήσης για αυτεπιστασία. Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών

9. Αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.

10. Μερικώς αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

11. Χρησικτησία. Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

12. Οριζόντια ιδιοκτησία. Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του ποσοστού επί του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, ως χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.

13. Ανώμαλη δικαιοπραξία. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, ως χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.

14. Κληρονομιές –γονικές παροχές. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή – γονικής παροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή − γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

15. Ποιος συμπληρώνει τη δήλωση. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο.

Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.

16. Πόσες δηλώσεις συντάσσονται. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.

17. Ποιος υποβάλλει τη δήλωση. Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται, στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.

18. Ποιος εκδίδει «Ταυτότητα Οφειλής». Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρεί σε ανεξάρτητη εφαρμογή του taxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει «Ταυτότητα Οφειλής».

19. Πώς πληρώνεται ο φόρος. Μέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου το φόρο που έχει παρακρατήσει. Η επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.

20. Ποιος επιβαρύνεται με το φόρο. Σύμφωνα με το νόμο, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ

• Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2003 έναντι 120.000 ευρώ (τιμή συμβολαίου). Πωλείται σήμερα έναντι 160.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 11, επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 82,8%.

Φόρος υπεραξίας 1.218 ευρώ. Η αρχική υπεραξία των 40.000 ευρώ με την επιβολή του συντελεστή 82,8% περιορίζεται σε 33.120 ευρώ.

Από το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο όριο 25.000 και η υπεραξία μειώνεται σε 8.120 ευρώ. Με την επιβολή φορολογικού συντελεστή 15% , ο φόρος που προκύπτει είναι 1.218 ευρώ.

• Μονοκατοικία αγοράστηκε το 1999 έναντι 30 εκατ. δραχμών ή 88.041 ευρώ. Πωλείται σήμερα έναντι 180.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 15 επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 76,4%.

Φόρος υπεραξίας 4.680 ευρώ. Επειδή πρόκειται για ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 1995 και 31 Δεκεμβρίου 2002 ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται και με 0,8.

Η αρχική υπεραξία 91.959 ευρώ, περιορίζεται σε 70.256 ευρώ και με την επιβολή του συντελεστή 0,8 σε 56.204 ευρώ. Από το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και διαμορφώνεται σε 31.204 ευρώ. Στο ποσό αυτό επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15% και επομένως ο φόρος υπεραξίας διαμορφώνεται σε 4.680 ευρώ.

• Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1994 έναντι 10 εκατ. ευρώ ( 29.347 ευρώ) . Σήμερα πωλείται έναντι 65.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας μηδέν. Επειδή το ακίνητο έχει αποκτηθεί πριν το 1995 απαλλάσσεται από το φόρο υπεραξίας.

• Οικόπεδο αγοράστηκε το 2001 έναντι 400.000 ευρώ (τιμή συμβολαίου) και πωλείται σήμερα έναντι 500.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 13. Ο συντελεστής απομείωσης, λόγω ετών διακράτησης, στο 79,5%.

Φόρος υπεραξίας 5.790 ευρώ: Επειδή πρόκειται για ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 1995 και 31 Δεκεμβρίου 2002 ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται και με 0,8.

Έτσι η αρχική υπεραξία των 100.000 ευρώ, περιορίζεται σε 63.600 ευρώ (500.000-400.000 = 100.000, 100.000 χ 79,5%= 79.500 ευρώ , 79.500 χ 0,8= 63.600). Από τα 63.600 ευρώ αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και η υπεραξία περιορίζεται σε 38.600 ευρώ. Στο ποσό αυτό επιβάλλεται ο συντελεστής 15% και επομένως ο φόρος είναι 5.790 ευρώ.

• Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2008 έναντι 200.000 ευρώ και πωλείται σήμερα 180.000 ευρώ

Φόρος υπεραξίας, μηδέν: Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν προκύπτει κέρδος, άρα δεν επιβάλλεται και φόρος. Στην αρχική της μορφή η διάταξη όριζε πως, «η ζημία μεταφέρεται επ' αόριστον και συμψηφίζεται μόνο με μελλοντικά κέρδη υπεραξίας». Οι αλλαγές οδήγησαν σε κατάργηση του μελλοντικού συμψηφισμού και πλέον ορίζεται ότι η υπεραξία στην περίπτωση όπου προκύπτει αρνητική, θεωρείται μηδενική.

• Ακίνητο που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία, με την οικοδομική άδεια ανέγερσης να έχει εκδοθεί το 2002, πωλείται σήμερα έναντι 300.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας, μηδέν. Το πρώτο βήμα για τον υπολογισμό του φόρου είναι να προσδιοριστεί το έτος κτήσης του ακινήτου. Σύμφωνα με το νόμο, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση η άδεια έχει εκδοθεί το 2002, επομένως ως έτος κτήσης θεωρείται το 2007. Επομένως ο χρόνος διακράτησης είναι 6 χρόνια και ο συντελεστής απομείωσης 91,2%.

Το δεύτερο βήμα αφορά στον υπολογισμό της τιμής κτήσης. Ισούται με το γινόμενο της σημερινής τιμής μεταβίβασης (300.000 ευρώ) επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης (257,3 σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος), δια του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους (178,2).

Επομένως η τιμή κτήσης προκύπτει από τον τύπο 300.000 επί 257,3 δια 178,2= 433.164. Η υπεραξία (τιμή πώλησης μείον τιμή κτήσης) προκύπτει αρνητική επομένως δεν επιβάλλεται φόρος.

Με δεδομένο ότι ο δείκτης τιμών κατοικιών υποχώρησε πέρυσι στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2001 και μετά, προκύπτει το συμπέρασμα ότι όσοι πουλήσουν φέτος ακίνητα τα οποία έχτισαν με αυτεπιστασία ή αντιπαροχή από το 2002 και μετά δεν οφείλουν φόρο υπεραξίας.

Σε όλες τις περιπτώσεις αυτεπιστασίας ή αντιπαροχής για τις οποίες η τιμή υπολογίζεται με βάση τον μαθηματικό τύπο του νόμου για το συγκεκριμένο διάστημα, η τιμή κτήσης προκύπτει μεγαλύτερη από τη σημερινή τιμή πώλησης, επομένως δεν οφείλεται φόρος.

• Ακίνητο αποκτήθηκε με αντιπαροχή το 2008. Πωλείται σήμερα έναντι 150.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας, μηδέν. Ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων το 2008 ήταν 261,1 και πέρυσι 178,2. Η τιμή κτήσης είναι 219,781 ευρώ ( 150.000 επί 261,1 δια 178,2 ) επομένως και πάλι προκύπτει αρνητική υπεραξία.

• Μονοκατοικία χτίστηκε με αυτεπιστασία το 1996 , όταν ο δείκτης τιμών Ακινήτων ήταν 91,2. Σήμερα πωλείται έναντι 270.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας 10.427 ευρώ. Η τιμή κτήσης υπολογίζεται στα 138.181 ευρώ (270.000 χ 91,2 δια 178,2) , άρα η υπεραξία είναι (270.000- 138.181 ευρώ) 131.819 ευρώ.

Το ποσό αυτό απομειώνεται με συντελεστή 71,7% ( επειδή έχει διακρατηθεί για 18 χρόνια) στα 94.514 ευρώ. Αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και στα 69.514 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής 15%, επομένως ο φόρος υπεραξίας είναι 10.427 ευρώ.

• Φορολογούμενος απέκτησε πέρυσι ακίνητο από κληρονομιά ( από τον πατέρα του). Πλήρωσε φόρο κληρονομιάς για το συγκεκριμένο ακίνητο, 4.000 ευρώ. Σήμερα το πουλάει έναντι 380.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας 4.500 ευρώ. Ο νόμος ορίζει ότι στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, η τιμή κτήσης είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση επειδή ο φόρος κληρονομιάς είναι 4.000 ευρώ και πέρυσι η κλίμακα κληρονομιών (για συγγενείς πρώτου βαθμού) όριζε 150.000 ευρώ αφορολόγητο, στα επόμενα 150.000 ευρώ συντελεστή 1% , στα επόμενα 300.000 ευρώ συντελεστή 5% και για υπερβάλλον ποσό 10%, προκύπτει ότι η αξία του ακινήτου ήταν 350.000 ευρώ.

Επειδή το ακίνητο έχει διαρκατηθεί μόλις ένα έτος, δεν υπάρχει συντελεστής απομείωσης.

Από τα 380.000 ευρώ του τιμήματος πώλησης, τα 30.000 ευρώ θεωρούνται κέρδος αλλά επειδή δεν έχει μείνει στην κατοχή του πωλητή τουλάχιστον για πέντε χρόνια δεν ισχύει το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ. Επομένως ο συντελεστής 15% εφαρμόζεται επί των 30.000 ευρώ και ο φόρος που προκύπτει είναι 4.500 ευρώ.


Πηγή: http://www.enikos.gr